부동산 상승 이유, 서울 집값 안 떨어져요 (LTV 계산법)

부동산가격이 미쳐 날뛰고 있는 사실은 모두가 알고 계실겁니다. 

집 사지 말란  정부 말 들었다가 '벼락거지'가 되었다며 난 그냥 열심히 살고 있었는데 우울감과 무력감을 느끼는 분들이 많으실거에요

 

집값은 왜 오를까요?

정확히 말하면 집의 가치는 그대로인데, 집의 가격이 오르는 것입니다.
부동산, 즉 실물자산의 가격 상승은 화폐가치의 하락과 동일한 말인데요.

화폐가치가 똥값이 되어가고있기 때문에 현재 모든 실물자산의 가격이 오르고 있습니다. (가치x)

부동산 뿐만 아니라 원자재, 원유, 주식 등 전부 오르고 있으며, 이는 화폐가치가 하락했기 때문에 상대적으로 가격이 상승하는 것입니다.

한국의 부동산은 이러한 화폐가치 하락 + 정부 부동산정책 실패로 인해 기형적으로 상승하고 있는 것이구요

 

그럼 화폐가치는 왜 떨어졌나요?

미국의 통화량 그래프입니다.

2008년 금융위기 이후부터 조금 더 기울기를 상승하며 공급되던 통화량이, COVID19 이후 무서운 기울기로 상승하여 풀리고 있습니다.

화폐 공급 과잉 → 화폐가치 하락 → 실물자산 상대적 가치 상승 (=가격상승)

화폐가치하락을 이해하지 못하면 현재 실물자산가격의 상승을 이해하기 힘드실 겁니다.

 

영끌해서 집을 사야하나요?

저는 영끌해서 집을 사는게 맞다고 생각합니다. 

하지만 집값은 너무 비싸잖아요? 이 가격에 도대체 어느 누가 아파트를 삽니까? 

생각보다 한국에는 돈 있는 사람들이 많습니다.

지금 15억 이상 대출 규제 때문에 15억이상 아파트들이 그나마 상승을 덜 하고 있는데, 규제 풀리면 제일 먼저 가격 날아갈 아파트들이 15억 이상 아파트라고 생각됩니다.

 

서울 아파트 집값 너무 비싸요? 아니요 서울 집값이 제일 저렴합니다.

시도별 아파트 매매가격지수 변동률입니다. 

절대적인 집값이 서울이 비싸기 때문에 많은 분들이 경기도에 집을 많이 사셨습니다.
그래서 경기도 집값이 미친듯이 올라서 서울보다 비싸진 경우가 많습니다.

현재는, 서울 아파트 가격이 상대적으로 제일 덜 올랐기 때문에 서울 아파트 가격 상승여력이 더 큽니다.

 

돈이 없는데, 아파트는 어떻게 사죠?

LTV 규제에 따라 9억미만 아파트는 40%, 9억~15억 사이 아파트는 초과분의 20%까지 더 대출을 해줍니다.

- 8.6억 아파트 매입 경우 : 8.6*0.4 = 3.44억 대출가능
- 12억 아파트 매입 경우 : 9*0.4 + 3*0.2 = 4억 대출가능 (대출한도 MAX 4억)

만약 8.6억 아파트를 매입한다고 해봅니다.

8.6억 = 3.44억 (주담대) + 2억 (부부 합산 신용대출) + 3.16억 (예금)

여기에 취득세, 복비 까지하면 3.16억보다 더 많은 돈이 필요한데요. 조금 부담스럽다 하면 6억 미만의 아파트를 알아봅니다.

6억 아파트를 매입한다고 해봅니다.

6억 = 3억 (보금자리론) + 2억 (부부 합산 신용대출) + 1억 (예금)

6억미만 아파트는 대출을 조금 더 해주기 때문에 자금 조달이 용이합니다. 

현재 서울에는 아파트 공급이 절대적으로 부족합니다.
3기 신도시 청약을 기다린 분들에게도 뒤통수 때리는 정부입니다. 정부말을 들으실건가요?

1년전에도 집값 경고한 홍남기 경제부총리, 홍반꿀(홍남기 반대로해야 꿀)입니다.

지금 정부는 무주택자에게도, 1주택자, 다주택자까지 모두 힘들게 하는 부동산정책을 내놓고 있습니다.
집값이 오른다고 1주택자가 좋은게 아닙니다. 갈아탈 집도 없고, 재산세, 종부세도 내야하죠.

하지만 무주택자에게는 더 가혹한 현실입니다. 

자금 여력이 되시는 분들은 꼭 빠르게 내집마련하세요!